上周，我对江宁淳化G05地块进行了实地探访，也发现了这幅高价地的特别之处。【直达通道：黑马！这里规划逼格竟如此之高！未来要超越九龙湖？】

　　作为同一批挂牌的土地，禄口也有4幅地块将在3月30号出让，我在近期也把禄口4幅地块跑了个遍。

　　而这次跑完地后可以发现，作为刚需的禄口，在3月30号之后，面对最高12000-13000元/㎡的地价，未来刚需还能不能够承担得起这个区域，值得关注。

　　整体来看：

　　1、禄口4幅地块的位置配套都非常不错，出让体量也比较适中，对区域是不错的补仓。

　　2、我在现场还碰到了现场实探的南通的开发商，4幅地块热度都不低，关注、感兴趣的房企不少。

　　3、禄口4幅地块最高限价1.2-1.3万/㎡，一旦现房销售，禄口明年新房上市量非常有限。

　　4、周边市场：禄口目前基本处在供不应求的阶段，刚需买房挤破头还是常态。

此次评地团特邀嘉宾是

扬子晚报资深记者马祚波

戳视频

可以听到最全面的地块分析哦！

【建议大家在WIFI状态下观看，土豪请随意！】

　　位置优良 禄口4幅宅地或引发房企争夺

　　禄口挂出的4幅地块中，G02、G04地块在朗诗青春街区和招商依云郡北侧，G03、G06地块则位于禄口镇中。

　　从河西出发，沿着机场高速，从禄口收费站出口下来之后，整体行程25-30分钟，沿着信诚大道在第一个红绿灯路口左转就可以看到G02地块。

　　如果不想交费，也可以在机场高速正方中路的出口转入爱陵路途径天禄大道，也可以到达禄口镇，整体用时在40分钟左右，不过，这条路上车会比较多。

（G02、G04地块区位图）

　　2017G02地块小档案

　　地块位置：江宁区信诚大道以南、玉振路以东地块

　　地块四至：北至信诚大道，南至鸣鹤路，西至玉振路，东至福禄路。

　　实际出让面积：82627.65㎡

　　地块性质：商住混合用地

　　地块容积率：1.0<R≤1.8

　　地块起拍价： 11.1亿元

　　地块最高限价：19亿元

　　加价幅度：1000万元或其整数倍

　　起拍楼面价：7463元/㎡

　　最高限制楼面价：12775元/㎡

　　2017G04地块小档案

　　地块位置：江宁区信诚大道以南龙川路以东地块

　　地块四至：北至信诚大道，南至鸣鹤路，西至龙川路，东至金德路。

　　实际出让面积：38421.54㎡

　　地块性质：R2二类居住用地

　　地块容积率：1.0<R≤1.6

　　地块起拍价： 4.7亿元

　　地块最高限价：8亿元

　　加价幅度：500万元或其整数倍

　　起拍楼面价：7465元/㎡

　　最高限制楼面价：13014元/㎡

（G02、G04地块现状）

　　G02、G04地块位于信诚大道南侧，其中G02地块位于来凤路旁边，地块南侧就是在售的朗诗青春街区。而G04地块南侧是招商依云郡，目前该盘已经交付。

（G02地块北侧的朗诗青春街区）

　　朗诗青春街区和招商依云郡小区前面的路已经修好，两幅地块周边出行交通都很方便。

（G02、G04地块现状）

　　从现场的情况来看，两幅地块目前整体都非常平整，且四至清楚，周边道路也已经成型，拿地房企还是很好开发的。

（G02、G04地块现状）

　　两幅地块周边的配套都比较完善，其中G02地块隔着来凤路就是禄口的小万达——百利广场，目前肯德基、电影院等等都已经齐全。

　　而G04南侧的招商依云郡小区内的生活配套也基本可以满足日常生活。

（G02、G04地块现状）

　　G03、G06地块

（G03、G06地块区位图）

　　2017G03地块小档案

　　地块位置：江宁区禄口永欣大道以南、湖泰路以东地块

　　地块四至：北至永欣大道，南至规划道路，西至湖泰路，东至沿溪东路。。

　　实际出让面积：84782.1㎡

　　地块性质：二类居住用地、基层社区中心用地

　　地块综合容积率：1.38

　　地块起拍价： 8.9亿元

　　地块最高限价：15.5亿元

　　加价幅度：1000万元或其整数倍

　　起拍楼面价：7329元/㎡

　　最高限制楼面价：12764元/㎡

　　2017G06地块小档案

　　地块位置：江宁区永欣大道以北、永欣北路以东地块

　　地块四至：西至永欣北路，东至规划道路，北至规划道路，南至永欣大道。。。

　　实际出让面积：10082.99㎡

　　地块性质：商住混合用地

　　地块容积率：1.0<R≤1.6

　　地块起拍价： 1.2亿元

　　地块最高限价：2亿元

　　加价幅度：100万元或其整数倍

　　起拍楼面价：7438元/㎡

　　最高限制楼面价：12397元/㎡

　　位于禄口镇上的G03、G06两幅地块距离上次红豆拿下的2016G72地块非常近，以永欣新寓为坐标也可以很方便就找到。

（2017G06地块周边）

　　其中G06地块目前被围墙拦起，里面被周边居民用作了菜园，种满了油菜花和各类蔬菜。

（2017G06地块周边）

　　由于该幅地块面积不大，且商住混合性质，未来可能会主打周边小区的商业配套。

（G03地块周边）

　　另外一幅G03地块体量比较大，但是由于该地块位于禄口镇最里面，目前周边还处在修整的状态，周边道路也不是很好。

（G03地块周边）

　　目前G03地块内部还不算平整，拿地之后还需要做一系列的平整工作。

特约评地员《扬子晚报》资深记者马祚波

　　本次特约评地员《扬子晚报》资深记者马祚波表示，禄口4幅地块的位置都很不错，交通十分便捷、配套齐全。

　　针对地块刚需的定位，马祚波表示，在目前刚需房源供不应求的情况下，房企拿地意愿会非常强。

　　此外，由于4幅地块最高限制价格在12000-13000元/㎡，马祚波直言，4幅地块还是极有可能达到最高限价。

　　禄口4盘年内预计收官 刚需后续或无房可买

　　目前禄口区域的主力楼盘新城保利天地、翠屏城、朗诗青春街区的房价相比此前都有不小的提升。

　　根据计划，新城保利天地将在本周推出项目最后一批房源，翠屏城剩余6栋房源将毛坯改精装销售，预计均价15000-16000元/㎡，而朗诗青春街区也只剩下9栋楼。

　　如果按照目前禄口房源供不应求的情况来看，下半年随着这几个楼盘的陆续收官，禄口刚需可选的房源将大幅减少。

　　不过，根据计划，今年4月份，禄口建设开发的项目蓝天星港花园将上市，但这个项目整体体量也不是很大。对于刚需而言，也只能解“一时之渴”。

　　区域周边楼盘以及价格：

　　江宁禄口目前主力楼盘为新城保利天地、朗诗青春街区和翠屏城：

　　新城保利天地：17000元/㎡（前期）

　　朗诗青春街区：12503元/㎡（前期）

　　翠屏城：12026元/㎡（毛坯）

　　区域地价：去年的11月18日，南京红豆置业以4.55亿总价竞得禄口G72地块（商住混合用地），折合楼面价9131元/平米。

　　区域情况

　　规划：2月9日，江宁开发区新城建设开工仪式举行。重磅利好！政府狂砸68亿投资 空港新城43个城建项目开工！

　　这场开工仪式向外界释放了一系列的规划建设利好，禄口空港新城总投资68亿元的43个城建项目集中开工。

　　据悉，今年计划完成投资55.2亿元，竣工项目39个，主要涉及市政道路、民生工程、城市功能、综合整治、拆迁项目五大类，将为“两年形成核心区、五年基本建成新城区”打下坚实基础。

　　而这也意味着南京空港新城建设全面启动！

　　交通：目前禄口和主城连接的机场线已经开通2年多，对于周边居民出行还是很方便的。

　　此外，从禄口机场延伸的宁高城际、宁溧城际目前也都在施工，未来禄口新城将成为南京南部发展的重要区域。

　　商业：而在商业方面，有着小万达之称的禄口百利广场已经开业，肯德基、电影院等等一系列的生活配套都非常齐全。

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